Vrei să îți construiești o casă? Află cum poți obține autorizația de construire

Articolul reprezintă opera exclusivă a autorului. Opiniile exprimate nu angajează sub nicio formă Ingenio.

​av. Andreea Voicu Andreea este avocat stagiar, absolventă a Facultății de Drept și a masterului de Carieră Judiciară, Universitatea din București. Este pasionată de dreptul imobiliar și al urbanismului, de dreptul civil și comercial, acestea fiind ariile în care își desfășoară în principal activitatea

Formalitățile administrative și birocratice pot fi complicate în întregul proces de construire a casei ideale. Prezentul articol îți va prezenta pașii pe care trebuie să îi urmezi în vederea obținerii autorizatiei de construire - singurul act care conferă titularului său dreptul de a edifica o construcție.

Pentru ce este nevoie de autorizație de construire?

Mai întâi e bine de știut pentru ce fel de construcții ai nevoie de autorizație de construire și pentru ce fel de lucrări nu este necesară. Legea 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor ne mentioneaza categoriile de constructii și lucrări, după cum urmează:

Contrucții și lucrări care necesită autorizație de contruire (conform art. 3 Legea 50/1991):

• Construcţiile civile, industriale, agricole, cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură;

• lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora;

• lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare şi reabilitare privind căile de comunicaţie de orice fel, drumurile forestiere, lucrările de artă, reţelele şi dotările tehnico-edilitare, lucrările hidrotehnice, amenajările de albii, lucrările de îmbunătăţiri funciare, lucrările de instalaţii de infrastructură, lucrările pentru noi capacităţi de producere, transport, distribuţie a energiei electrice şi/sau termice, precum şi de reabilitare şi retehnologizare a celor existente

• împrejmuiri şi mobilier urban, amenajări de spaţii verzi, parcuri, locuri de joacă şi agrement, pieţe şi alte lucrări de amenajare a spaţiilor publice;

• organizarea de tabere de corturi, căsuţe sau de rulote;

• lucrări de construcţii cu caracter provizoriu: chioşcuri, tonete, cabine, spaţii de expunere, corpuri şi panouri de afişaj, firme şi reclame, copertine şi pergole situate pe căile şi spaţiile publice, anexe gospodăreşti, precum şi anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole situate în extravilan;

• cimitire - noi şi extinderi, etc.

Lucrări pentru care nu este nevoie de autorizație de construire (conform art. 11 Legea 50/1991):

• lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor;

• reparaţii la împrejmuiri, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate;

• reparaţii la acoperişuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora;

• reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară;

• reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor şi tâmplăriei, inclusiv în situaţia în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări;

• reparaţii şi înlocuiri de sobe de încălzit şi ale coşurilor de fum aferente;

• tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje şi alte finisaje interioare, precum şi pardoseli interioare, etc.

Primul pas

Construirea unei case de la zero va necesita în mod cert obținerea autorizației.

Întregul proces debutează cu emiterea certificatului de urbanism, actul de informare cu caracter obligatoriu prin care se face cunoscut regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare pentru realizarea operațiunilor imobiliare.

Este actul care te informează în ce condiții poți construi pe acel teren și ce avize trebuie să obții pentru emiterea autorizației.

Obținerea certificatului de urbanism

Certificatul de Urbanism (CU) se solicită de la primăria sectorului, dacă ai domiciliul în București, sau de la primăria localității în care este amplasat terenul. Pentru emiterea lui vei avea nevoie de:

• cererea-tip (formularul-model F.1 completat integral și corect);

• actul de proprietate;

• plan de situație, elaborat pe suport topografic-vizat de oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie-la scările 1:5000 până la 1:500;

• extrasul de Carte funciară (până la introducerea cadastrului general în unitatea administrativ-teritorială respectivă) pentru imobilele proprietate privată, numai în cazul solicitării certificatului de urbanism pentru înstrăinări;

• documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism, în copie.

Este posibil să ai nevoie și de un memoriu tehnic de arhitectură sau planuri desenate, deoarece unele primării au început să ceară pe lângă actele enumerate mai sus și documentația de la proiectant.

CU (Certificatul de Urbanism) se eliberează solicitantului în termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data înregistrării cererii.

Realizarea studiului geotehnic

Dupa obținerea Certificatului de Urbanism, următorul pas este realizarea studiului geotehnic pentru terenul pe care vrei sa iti edifici casa.

Studiul geotehnic determină calitatea și caracteristicile terenului, conform cărora proiectantul va putea calcula și dimensiona fundația casei pe care vrei să o construiești.

Proiectarea casei

Următoarea etapă constă în elaborarea documentației tehnice necesare pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii (DT) prin care se stabilesc principalele coordonate privind încadrarea în indicii urbanistici aprobaţi, amplasarea construcţiilor şi relaţiile acestora cu vecinătăţile, schemele şi fluxurile funcţionale, compoziţia spaţială, structura de rezistenţă, expresia de arhitectură, dotarea şi echiparea construcţiilor. Aceasta se va elabora de către un proiectant autorizat.

Obținerea avizelor

În Certificatul de Urbanism sunt menționate toate avizele necesare în vederea autorizării construcției. Avizele şi acordurile stabilite prin certificat se solicită și se obţin de la autorităţile competente în domeniu, spre exemplu pentru asigurarea şi racordarea/branşarea la infrastructura edilitară, în condiţiile impuse de caracteristicile şi amplasamentul reţelelor de distribuţie/transport energetic din zona de amplasament, racordarea la reţeaua căilor de comunicaţii.

Depunerea dosarului la primărie

După ce ai parcurs toți pașii și ai obținut documentația completă pentru dosarul de autorizare, vei solicita emiterea autorizatiei de construire de la primăria care a emis Certificatul de Urbanism. Dosarul va cuprinde următoarele documente:

• cererea pentru emiterea autorizaţiei de construire (- se utilizează formularul-model F.8 "CERERE pentru emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare");

• certificatul de urbanism, în copie;

• dovada titlului asupra imobilului, teren şi/sau construcţii, în copie legalizată;

• documentaţia tehnică - D.T., în două exemplare, dintre care un exemplar se arhivează la primărie şi un exemplar vizat spre neschimbare se returnează;

• avizele, acordurile şi punctul de vedere/actul administrativ al autorităţii pentru protecţia mediului competente, solicitate prin certificatul de urbanism;

• dovada achitării taxei de emitere a autorizaţiei, calculate conform Codului Fiscal.

Autorizaţia de construire ți se va elibera direct sau prin poştă în termen de maximum 30 zile calendaristice de la data depunerii documentaţiei complete.

Prețurile pentru obținerea autorizației de construire

Conform Codului Fiscal taxa pentru eliberarea certificatelor de urbanism în mediul urban se calculează în funcție de suprafață

• Până la 150 m2 costurile sunt între 5 și 6 lei/ m2

• Între 151 și 250 m2, inclusiv între 6 și 7 lei/ m2

• Între 251 şi 500 m2, inclusiv, între 7 și 9 lei/ m2

• între 501 şi 750 m2, inclusiv, între 9 și 12 lei/ m2

• între 751 şi 1.000 m2, inclusiv, între 12 și 14 lei/ m2

• peste 1.000 m2, 14 + 0,01 lei/m2, pentru fiecare m2 care depăşeşte 1.000 m2

Pentru mediul rural, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism este egală cu 50% din taxa stabilită conform indicatorilor de mai sus.

Taxa pentru eliberarea unei autorizaţii de construire pentru o clădire rezidenţială sau clădire-anexă este egală cu 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor de construcţii, iar dacă vrei să prelungesti valabilitatea autorizației, va trebui să achiți o altă taxă egală cu 30% din cuantumul taxei pentru eliberarea autorizatiei inițiale.

Durata de valabilitate a autorizației de construire

Emitentul autorizației de construire stabiliește termenul de valabilitate al acesteia. Autorizația de construire este valabilă de timp de cel mult 24 de luni de la data emiterii, în interiorul căruia ai dreptul să începi lucrările autorizate.

Dacă ai demarat lucrările în acest termen, începând cu data anunţată a începerii lucrărilor, valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzută prin autorizaţie.

Acestea fiind spuse, nu mai rămâne decât să îți urăm spor la construit! 😊

Un articol semnat de către av. Andreea Voicu